相続した不動産を売却する手順や注意点は？｜特別控除や相続税に関しても徹底解説

相続不動産売却では、遺産分割協議や相続登記、税金、確定申告など、通常の不動産売却とは異なる手続きが数多くあります。そのため、全体の流れや必要な準備を事前に理解しておくことで、手続きを円滑に進めやすくなります。

また、取得費加算の特例や相続した空き家の3,000万円特別控除など、利用できる税制優遇制度を把握しておくことで、譲渡所得税などの税負担を軽減できる可能性があります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議や共有名義の扱いなどにも注意が必要です。

本記事では、相続不動産売却の流れや注意点、発生する税金や費用、利用できる税制優遇制度に加え、相続案件に強いおすすめの不動産売却会社について詳しく紹介します。

不動産を相続してから売るまでの流れ

相続不動産売却では、相続人の確認や遺産分割協議から相続登記、売却活動、確定申告まで、順番に進めるべき手続きがあります。途中の手続きを省略すると売却できなかったり、税制優遇を利用できなかったりする場合もあるため、全体の流れを理解しておくことが重要です。

こちらでは、相続不動産売却をスムーズに進めるための流れを、各手続きのポイントとあわせて順番に解説します。

◇確認・協議

相続不動産売却では、最初に法定相続人を確認し、遺言書の有無や相続財産の内容を把握します。遺言書がある場合は原則としてその内容に従って手続きを進め、遺言書がない場合は法定相続人全員による遺産分割協議を行い、不動産を取得する相続人を決定します。

協議がまとまった後は、遺産分割協議書を作成します。この書類は相続登記や売却手続きだけでなく、各種税制優遇を利用する際にも必要となる重要な書類です。内容を十分に確認し、相続人全員が署名・押印したうえで保管しておきましょう。

また、不動産の固定資産税や管理費、住宅ローン残債の有無、建物の維持管理状況についても確認しておくことが重要です。相続後に発生する費用や売却スケジュールを把握しておくことで、その後の相続不動産売却を計画的に進めやすくなります。

◇相続登記

相続不動産売却を行うためには、相続登記によって不動産の名義を被相続人から相続人へ変更しなければなりません。2024年4月から相続登記は義務化されており、不動産を取得したことを知った日から3年以内に法務局へ申請する必要があります。

手続きでは、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書など、多くの書類を準備します。自分で申請することも可能ですが、書類作成や法務局での手続きが複雑なため、司法書士へ依頼するケースも少なくありません。

相続登記が完了して初めて正式な所有者として売却活動を進められます。名義変更が済んでいない状態では売買契約を締結できないため、相続不動産売却では早めに相続登記を完了させることが重要です。

◇売却

相続登記が完了したら、不動産会社へ査定を依頼し、相続不動産売却の準備を進めます。査定では建物の状態や立地条件、周辺の成約事例、市場動向などを踏まえて売却価格の目安を算出します。不動産会社によって査定額や販売戦略が異なるため、複数社へ依頼して比較することが大切です。

売却方法には、購入希望者を探す「仲介」と、不動産会社へ直接売却する「買取」があります。仲介は高値で売却できる可能性がありますが、成約まで時間がかかることがあります。一方、買取は価格が相場より低くなる傾向があるものの、短期間で現金化しやすい方法です。

相続税の納税期限や空き家の維持管理費、固定資産税なども考慮しながら、自分の状況に合った売却方法を選ぶことが、納得できる相続不動産売却につながります。

◇契約・引き渡し

購入希望者が決まると、不動産売買契約を締結します。契約時には売買契約書を作成し、契約内容を十分に確認したうえで売主と買主が署名・押印します。また、契約金額に応じた収入印紙を貼付し、印紙税を納める必要があります。

契約後は、抵当権抹消登記が必要な場合はその手続きを進めるほか、引き渡しに必要な書類や鍵などを準備します。当日は残代金の受領と所有権移転登記を行い、買主へ物件を引き渡します。

建物や設備の不具合を事前に正確に説明しておくことは、契約不適合責任によるトラブル防止にもつながります。安心して相続不動産売却を完了させるためにも、契約前の確認を十分に行うことが大切です。

◇確定申告

相続不動産売却によって譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年に確定申告を行います。また、取得費加算の特例や相続した空き家の3,000万円特別控除などの税制優遇を利用する場合も、税額の有無にかかわらず確定申告が必要です。

申告では、売買契約書や仲介手数料の領収書に加え、被相続人が不動産を取得した際の契約書や領収書など、取得費を証明する書類が必要になる場合があります。取得費が分からないと譲渡所得が大きく計算され、税負担が増える可能性があるため、関連書類は大切に保管しておきましょう。

相続不動産売却では、相続手続きから売却、確定申告まで多くの工程があります。一つひとつの手続きを正しい順番で進めることで、税務上のリスクや売却後のトラブルを防ぎ、安心して売却を完了できます。

相続した不動産を売却する際の注意点

相続不動産売却では、通常の不動産売却とは異なり、相続登記や遺産分割協議、税制優遇の適用期限など、確認しておくべき事項が数多くあります。事前に注意点を把握しておくことで、売却手続きを円滑に進めやすくなり、税務上のトラブルや相続人同士のトラブルも防ぎやすくなります。

こちらでは、相続不動産売却を進める前に押さえておきたい注意点を分かりやすく紹介します。

◇各種期限

相続不動産売却では、相続登記や相続税、税制優遇など、それぞれに期限が設けられています。期限を過ぎると特例が利用できなくなったり、延滞税などが発生したりする場合もあるため、スケジュールを確認しながら進めることが重要です。

・相続登記の期限

相続登記は、不動産を取得したことを知った日から3年以内に法務局へ申請する義務があります。名義変更が完了していなければ相続不動産売却を進められないため、早めに手続きを済ませることが大切です。

・相続税の申告・納税期限

相続税が発生する場合は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告と納税を行います。期限を過ぎると延滞税や加算税の対象になる可能性があるため、余裕を持って準備しましょう。

・税制優遇の適用期限

取得費加算の特例や相続した空き家の3,000万円特別控除には、それぞれ適用期限があります。売却時期によっては利用できなくなる場合があるため、制度内容を事前に確認することが重要です。

・確定申告の期限

譲渡所得が発生した場合や各種特例を利用する場合は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行います。必要書類が多いため、売却後は早めに準備を始めると安心です。

◇依頼先選びのポイント

相続不動産売却では、不動産会社によって提案内容や販売力、サポート体制に違いがあります。査定価格だけで判断せず、相続案件への対応実績や専門家との連携体制なども比較することが大切です。

・相続案件の実績が豊富か

相続不動産売却の経験が豊富な会社であれば、相続登記や税制優遇制度を踏まえた提案を受けやすくなります。実績や相談件数なども確認しておくと判断しやすくなります。

・専門家と連携しているか

司法書士や税理士、弁護士などと連携している会社であれば、相続登記や税務相談、相続人間の手続きまでまとめて相談しやすくなります。複数の専門家へ個別に依頼する負担も軽減できます。

・複数社へ査定を依頼する

査定価格は会社ごとに異なるため、一社だけで決めないことが重要です。査定価格だけでなく、販売戦略や売却までのスケジュール、サポート内容まで比較したうえで依頼先を決めましょう。

・地域での販売実績を確認する

地域密着型の会社は、周辺相場や購入希望者の動向を踏まえた販売戦略を立てやすい傾向があります。地域での成約実績や担当者の説明の分かりやすさも確認すると安心です。

◇注意点まとめ

相続不動産売却では、通常の不動産売却にはない手続きや税務上の注意点があります。相続人全員で確認しながら進めることで、後のトラブルを防ぎやすくなります。

・売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

相続案件に慣れた会社へ相談することで、相続登記や税制優遇制度も含めたサポートを受けやすくなります。

・共有名義は全員の同意が必要

共有名義の不動産は、共有者全員が売却に同意しなければ売却できません。法定相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を十分に行っておくことが重要です。

・換価分割・代償分割も検討する

相続人が複数いる場合は、不動産を売却して現金を分ける「換価分割」や、一人が取得して他の相続人へ代償金を支払う「代償分割」を選択するケースもあります。それぞれメリットと注意点が異なるため、事前に確認しておきましょう。

・親の家に住むかどうかで特例が変わる

相続後に居住する場合と空き家として売却する場合では、利用できる税制優遇制度が異なります。売却前に適用条件を確認することが重要です。

・取得費加算の特例には期限がある

取得費加算の特例は、相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却など、一定の条件を満たす必要があります。

・取得費は被相続人から引き継ぐ

譲渡所得の計算では、被相続人が購入した当時の取得費を引き継ぎます。契約書や領収書などは大切に保管しておきましょう。

・所有期間も被相続人から引き継ぐ

長期譲渡所得か短期譲渡所得かは、被相続人が取得した日から通算して判定します。そのため税率にも影響します。

・取得費が分からない場合は代替資料を探す

契約書が見つからない場合でも、住宅ローン契約書や固定資産税関係書類などが取得費の確認資料として利用できる場合があります。

相続不動産を売却するときの主な税金とその他の費用

相続不動産売却では、譲渡所得税や住民税だけでなく、仲介手数料や登記費用、司法書士報酬などさまざまな費用が発生します。あらかじめ必要となる税金や費用を把握しておくことで、売却後の手元資金を予測しやすくなり、資金計画も立てやすくなります。

こちらでは、相続不動産売却で発生する主な税金と諸費用について詳しく解説します。

◇譲渡所得税・住民税

相続不動産売却によって利益が発生した場合は、譲渡所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。相続不動産では、取得費や所有期間は被相続人から引き継ぐ点が通常の売却との大きな違いです。

また、取得費加算の特例や相続した空き家の3,000万円特別控除など、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる制度も利用できます。制度ごとに適用条件が異なるため、事前に確認しておきましょう。

◇仲介手数料

不動産会社へ仲介を依頼した場合は、仲介手数料が発生します。

売買価格が400万円を超える場合の上限額は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。相続不動産売却でも通常の売却と同様に必要となる費用であり、資金計画を立てる際は忘れず見込んでおくことが重要です。

なお、不動産会社による買取を選択した場合は、基本的に仲介手数料は発生しません。

◇登記費用・司法書士報酬

相続不動産売却では、相続登記が完了していることが前提となります。

相続登記では登録免許税が必要となるほか、司法書士へ依頼する場合は報酬も発生します。また、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記も必要です。

住所変更や氏名変更がある場合には追加の登記手続きが必要になることもあるため、売却前に確認しておきましょう。

◇印紙税・その他の諸費用

売買契約書には収入印紙を貼付する必要があり、契約金額に応じた印紙税が発生します。

また、物件によっては測量費用や建物解体費、ハウスクリーニング費用、不用品処分費用などが必要になることもあります。空き家では庭木の管理や固定資産税などの維持費も発生するため、売却時期も含めて検討することが重要です。

◇確定申告に必要な費用

相続不動産売却で譲渡所得が発生した場合や税制優遇制度を利用する場合は、売却した翌年に確定申告を行います。

自分で申告する場合は大きな費用はかかりませんが、税理士へ依頼する場合は報酬が必要です。また、取得費や譲渡費用を証明する書類の収集にも時間がかかる場合があります。

被相続人が購入した当時の契約書や領収書などを保管しておくことで、譲渡所得を正確に計算しやすくなります。

相続不動産売却では、税金だけでなく仲介手数料や登記費用、維持管理費なども含めて総合的な資金計画を立てることが重要です。利用できる税制優遇制度も確認しながら進めることで、税負担を抑えながら安心して売却を進められます。

相続不動産を売却するときに受けられる税制優遇

相続した不動産を売却する際は、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる税制優遇制度を利用できる場合があります。制度ごとに適用条件や期限が異なるため、事前に内容を確認しておくことが重要です。

こちらでは、相続不動産売却で利用できる主な税制優遇制度と、それぞれの特徴について分かりやすく紹介します。

◇取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続税を支払った相続人が相続した不動産を一定期間内に売却した場合に利用できる制度です。

この制度を利用すると、支払った相続税の一部を取得費へ加算できるため、譲渡所得を減らし、譲渡所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。

適用を受けるには、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却することなど、一定の条件を満たす必要があります。売却時期によって利用できなくなる場合もあるため、早めにスケジュールを確認しておくことが重要です。

引用元：国税庁

◇相続した空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で居住していた住宅など、一定の条件を満たす場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

この制度では、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、税負担を大きく軽減できるケースがあります。

適用には、耐震基準への適合や売却期限など複数の条件があります。制度改正が行われることもあるため、売却前に最新の適用要件を確認しておくことが大切です。

引用元：国税庁

◇居住用財産の3,000万円特別控除

相続した住宅に相続人自身が居住し、その後売却する場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を利用できるケースがあります。

この制度は、自宅として利用していた住宅を売却した場合に適用される特例で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

相続した空き家の特例とは適用条件が異なるため、自分の状況でどちらの制度が利用できるのかを確認したうえで売却を進めることが重要です。

引用元：国税庁

◇軽減税率の特例

相続不動産では、所有期間を被相続人が取得した日から引き継いで計算します。

そのため、一定の条件を満たす居住用財産では、所有期間が10年を超えている場合に軽減税率の特例を利用できる可能性があります。

通常より低い税率で譲渡所得税を計算できるため、適用対象となるかどうかを事前に確認しておくことで、税負担を抑えやすくなります。

引用元：国税庁

◇税制優遇を利用する際の注意点

税制優遇制度は、自動的に適用されるわけではありません。多くの制度では、確定申告を行うことが適用条件となっています。

また、複数の特例を同時に利用できない場合や、どちらか一方のみ選択する制度もあります。そのため、制度ごとの適用条件や節税効果を比較し、自分にとって有利な制度を選ぶことが重要です。

さらに、被相続人が購入した際の契約書や相続関係書類、売買契約書など、必要書類が不足すると特例を利用できない場合もあります。売却前から関係書類を整理しておくことで、手続きを円滑に進めやすくなります。

相続不動産の税制優遇制度は、それぞれ条件や期限が異なるため、不動産会社や税理士へ相談しながら、自分に利用できる制度を確認したうえで売却を進めることが大切です。

おすすめの不動産売却会社3選

相続した不動産を納得できる条件で売却するためには、相続案件の実績が豊富で、税務や相続手続きまで相談しやすい不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社によって得意分野や売却方法、サポート内容が異なるため、複数社を比較したうえで依頼先を決めると安心です。

こちらでは、相続不動産売却にも対応しているおすすめの不動産会社を3社紹介します。

◇アイベルホーム（有限会社愛産）

アイベルホーム（有限会社愛産）は、厚木市を中心に不動産売買や売却相談を行っている地域密着型の不動産会社です。不動産売却だけでなく、住み替えやリフォームなど住まいに関する幅広い相談にも対応しています。

地域密着型ならではの強みとして、厚木市周辺の市場動向や地域特性を踏まえた査定や販売戦略を提案している点が挙げられます。土地や戸建て、マンションなど幅広い不動産を取り扱っており、相続した不動産についても状況に応じた提案を受けやすい環境が整っています。

屋号	アイベルホーム
会社名	有限会社愛産
所在地	〒243-0815 神奈川県厚木市妻田西1-20-8
電話番号	0120-989-353
公式ホームページ	https://www.aibellhome.jp/

また、不動産売却から住み替えまで一貫して相談できるため、相続後の住み替えを検討している方にも適しています。地域事情を熟知した担当者が対応しており、初めて相続不動産を売却する方でも相談しやすい不動産会社です。

◇カチタス 本厚木店

カチタス 本厚木店は、中古住宅の買取・再販を全国で展開するカチタスの店舗です。本厚木店では県央・西湘・湘南エリアを中心に中古住宅やマンションの買取を行っています。

最大の特徴は、不動産会社が直接買い取る「買取」に対応している点です。仲介とは異なり買主を探す必要がないため、できるだけ早く売却したい場合や、空き家の維持管理負担を早く解消したい場合にも適しています。

会社名	カチタス 本厚木店
所在地	〒243-0018 神奈川県厚木市中町2-13-14 サンシャインビル5F
電話番号	0120-202-508
公式ホームページ	https://katitas.jp/

築年数が古い住宅や空き家でも相談しやすく、現状のまま売却できるケースがあることも魅力です。相続した空き家を短期間で現金化したい方や、リフォームを行わず売却したい方にも利用しやすい不動産会社といえます。

◇すみふの仲介ステップ

すみふの仲介ステップは、全国規模で不動産売買を展開する大手不動産会社です。全国に広がる直営仲介ネットワークを活用し、マンションや戸建て、土地など幅広い不動産売却をサポートしています。

無料査定では査定価格だけでなく、売却時期や販売方法、販売戦略についても提案を受けられるため、相続不動産の売却計画を立てやすくなります。また、住み替えや相続、資産整理などさまざまな売却理由に対応しており、状況に応じた売却方法を選択できる点も特徴です。

さらに、全国規模の販売ネットワークを活用することで、地域を問わず幅広い購入希望者へ物件情報を届けられます。相続案件の相談実績も豊富で、売却実績の多い大手不動産会社へ相談したい方や、販売力を重視したい方にもおすすめです。

会社名	すみふの仲介ステップ
所在地	〒243-0436 神奈川県海老名市扇町3-6 MACセントラルビル1F
電話番号	0120-669-500
公式ホームページ	https://www.stepon.co.jp/uri/

相続不動産の売却では、不動産会社によって査定価格や販売戦略、サポート内容が異なります。査定額だけで判断するのではなく、相続案件への対応実績や担当者の説明の分かりやすさ、売却後まで見据えたサポート体制なども比較し、自分に合った不動産会社を選ぶことが大切です。

すみふの仲介ステップの口コミ評判記事はこちら！

▼すみふの仲介ステップの評判・口コミは？利用者の本音を編集部が徹底解説！

まとめ

本記事では、相続不動産を売却する流れや注意点、発生する税金や費用、利用できる税制優遇制度、おすすめの不動産売却会社について紹介しました。

相続不動産の売却では、遺産分割協議や相続登記を済ませたうえで売却活動を進める必要があります。また、譲渡所得税や仲介手数料、登記費用などの諸費用に加え、確定申告も必要になる場合があるため、事前に全体の流れを理解しておくことが重要です。

さらに、取得費加算の特例や相続した空き家の3,000万円特別控除など、条件を満たせば利用できる税制優遇制度もあります。制度ごとに適用要件や期限が異なるため、自分に利用できる制度を確認しながら売却計画を立てることで、税負担を抑えやすくなります。

相続不動産の売却を成功させるためには、相続案件の実績が豊富な不動産会社へ相談し、複数社の査定価格や販売戦略、サポート内容を比較することも欠かせません。

必要に応じて司法書士や税理士とも連携しながら手続きを進めることで、相続特有の手続きや税務上の不安も軽減できます。

事前準備を十分に行い、自分の状況に合った売却方法と信頼できる不動産会社を選ぶことで、納得できる条件で相続不動産の売却を進められるでしょう。